Рухнут цены на недвижимость?!

[gl00mie]

Цитата:

Сообщение от 2A

На 30% процентов не упадут. Это точно.

В августовском номере журнала "Эксперт" были интересные рассуждения на тему того, что

1. "динамика цен на недвижимость в Москве оказалась так похожа на динамику российских фондовых индексов, что напрашивается вывод: здесь тоже играли серьезные финансисты, а вовсе не сговорившиеся строители";
2. адекватная стоимость м? в Москве - в районе $2700, при этом и строители, и девелоперы будут иметь доход порядка 20-25%.

Цитата:

Если есть возможность выплачивать ежемесячно за ипотеку $1500, то вполне можно найти вариант в Москве (для ближайшего пригорода достачтоно будет 1100-1200).

Что, собственно, нужно учитывать при расчете ипотечного кредита?

• совокупный доход семьи заемщика;
• количество человек в семье заемщика;
• процентная ставка по кредиту;
• срок погашения кредита (предполагаются равные ежемесячные платежи)

Исходя из этого можем расчитать размер ежемесячных платежей либо максимальный размер кредита. Я как-то раз на сайте одного банка наткнулся на ипотечный калькулятор в виде JavaScript. В скрипте как раз были такие расчеты:

PHP код:

monthly_payment = credit*((cost_of_money/12)/(1 - Math.pow(1 + (cost_of_money/12) , (0 - credit_period*12))));
salary = Math.max(Math.ceil(monthly_payment)/0.4,(Math.ceil(monthly_payment)+members*120)/0.6); 


Здесь cost_of_money - процентная ставка в виде дробного числа (например 0.105 для ставки 10.5% годовых); credit_period - срок погашения кредита, лет (в показателе степени срок берется со знаком минус); members - количество членов семьи, включая самого заемщика. Размер выплат расчитывается исходя из того, что он не должен превышать 40% совокупного дохода семьи, а также что расходы на выплаты кредита плюс по $120* на каждого члена семьи не должны в сумме превышать 60% совокупного дохода семьи. Очевидно, при фиксированной сумме выплат максимальный размер кредита будет расчитываться так:

PHP код:

credit = monthly_payment/((cost_of_money/12)*(1 - Math.pow(1 + (cost_of_money/12), (0 - credit_period*12)))); 


Выходит, что совокупный доход для таких выплат должен составлять $3750 для семьи не более чем из 6 человек, а, скажем, для кредита под 10% годовых на 10 лет максимальный размер составит примерно $113500 - сумма, прямо скажем, не фонтан при нынешних ценах на жилье. Хотя, если еще накопить приличный первоначальный взнос... К слову, за 10 лет долговой кабалы банку придется выплатить в общей сложности $180000.

*дело было в 2005-м, сейчас, может, цифры немного другие.

[fur-lined]

Цитата:

Сообщение от gl00mie

адекватная стоимость м? в Москве - в районе $2700, при этом и строители, и девелоперы будут иметь доход порядка 20-25%

И почему бы им честно не писать 200-250%?
Давно озвучена цена $1400 которая устраивает и строителей, и девелоперов, и иже с ними, и даже покупателей!
ИМХО не надо никакой ипотеки, просто установите налог на вторую (третью и т.д.) недвижимость адекватный доходу от сдачи ее в аренду и будет всем щастье, будет дешевое жилье

[gl00mie]

Цитата:

Сообщение от fur-lined

И почему бы им честно не писать 200-250%?

"Мы полагаем, что рост цен последнего года имеет изрядную спекулятивную составляющую. Если ориентироваться на «нормальный» рост в 13–15% годовых, то сегодня номинальная цена одного метра в Москве должна составлять 2700 долларов. При себестоимости в 800 долларов, плюс цена за землю в 700 (средняя между названной ФАС 400 и названной строителями 1000), плюс еще процентов пятнадцать на непредвиденные расходы мы выходим на себестоимость в 1700 долларов. Поделив 2700 на 1700 получаем доходность 60%. Из нее надо вычесть 15–20% долларово-рублевой инфляции и, по-хорошему, 15–20% за кредит на строительство. В итоге девелоперы и строители будут иметь доходность примерно 20–25%. Абсолютно нормальная доходность для развивающегося рынка." Источник тот же.

Цитата:

Давно озвучена цена $1400 которая устраивает и строителей, и девелоперов, и иже с ними, и даже покупателей!

Застройщикам проще будет положить деньги в банк, чем что-то строить.

Цитата:

ИМХО не надо никакой ипотеки, просто установите налог на вторую (третью и т.д.) недвижимость адекватный доходу от сдачи ее в аренду и будет всем щастье, будет дешевое жилье

"Что же можно сделать? Во-первых, попытаться ограничить спекуляции на рынке, введя серьезный налог на перепродажу недвижимости, например, в течение трех лет. Во-вторых, можно выделить и зафиксировать долю сегмента строительства, который будет существовать на муниципальных заказах (и там возможна восьмипроцентная рентабельность), и само активное строительство в этом сегменте будет оказывать подавляющее влияние на цены. Витает в воздухе и идея строительства жилья в аренду, что тоже будет ограничивать рост цен."

[2A]

Цитата:

Сообщение от gl00mie

[FONT="Trebuchet MS"]В августовском номере журнала "Эксперт" были интересные рассуждения на тему того, что

1. "динамика цен на недвижимость в Москве оказалась так похожа на динамику российских фондовых индексов, что напрашивается вывод: здесь тоже играли серьезные финансисты, а вовсе не сговорившиеся строители";
2. адекватная стоимость м? в Москве - в районе $2700, при этом и строители, и девелоперы будут иметь доход порядка 20-25%.

...

После 1998 года цены на жилую недвижимость не падали, в отличие от фондовых индексов, у которых были длительные периоды падения.
А кто сказал, что 20% для такого высокорискового бизнеса как строительство жилой недвижимости (да еще в столичных городах) является приемлемым ?
Основные проблемы видятся в непрозрачности условий игры, монополизме + отсутствие нормального рынка земли.

[gl00mie]

Цитата:

Сообщение от 2A

После 1998 года цены на жилую недвижимость не падали, в отличие от фондовых индексов, у которых были длительные периоды падения.

Во-первых, речь идет вовсе не о периоде "после 1998 года" - цены на недвижимость начали стремительный рост лишь с середины 2004-го. Во-вторых, в электронном варианте статьи, к сожалению, отсутствую сравнительные графики роста цен и роста индекса РТС, публиковавшиеся в печатном варианте. Я, может, на досуге отсканирую и выложу, если интересно. Там все очень наглядно...

Цитата:

А кто сказал, что 20% для такого высокорискового бизнеса как строительство жилой недвижимости (да еще в столичных городах) является приемлемым? Основные проблемы видятся в непрозрачности условий игры, монополизме + отсутствие нормального рынка земли.

Ну-ка, ну-ка, поподробней про "высокорискованный бизнес" Во-первых, определимся с терминами: есть компании-застройщики и есть компании-риэлторы, первые только строят жилье (если говорить о жилых объектах) и продавать его, по большому счету не умеют и не хотят, вторые не хотят ввязываться в строительный бизнес, но умеют продавать жилье. Есть, конечно, "гибриды", вроде СУ-155, но это отдельная тема (к слову, то же СУ-155 по некоторым направлениям готово работать за 10% прибыли). Так вот, застройщики до недавних событий не рисковали фактически вообще ничем - у них квартиры "отрывали с руками"; если говорить конкретно, то они вообще устанавливали определенные квоты и не продавали больше некоторого количества квартир в период времени, а риэлторы шли к ним на поклон и еще давали взятки, чтобы застройщики продали наиболее ликвидные квартиры именно им, а не какому-то другому риэлтору. Своих денег шибко много вкладывать не надо - банки дают кредиты, когда вокруг площадки стоит забор. Покупатели начинали скупать квартиры, когда дом только-только показывался из-за этого забора. Спрос был стабильно растущий, так что рисков было довольно мало. По большому счету, единственная проблема для строительных компаний в Москве - это получение площадок под застройку. Из-за этого и нет нормального рынка тех же застройщиков, потому что подавляющее большинство свободных площадей сосредоточено в руках нескольких компаний (см., например, "Москва обетованная" из декабрьского РБК)
Впрочем, кто-то смотрит на жилищный вопрос вполне оптимистично, мол, "если российская экономика будет развиваться нормально, то квартирный вопрос в стране будет решен уже в обозримой перспективе; основная масса населения сможет либо приобретать жилье, либо арендовать его, поскольку цены неизбежно станут доступными". Никогда не говори никогда

[2A]

Цитата:

Сообщение от gl00mie

... поподробней про "высокорискованный бизнес" Во-первых, определимся с терминами: есть компании-застройщики и есть компании-риэлторы, первые только строят жилье (если говорить о жилых объектах) и продавать его, по большому счету не умеют и не хотят, вторые не хотят ввязываться в строительный бизнес, но умеют продавать жилье. Есть, конечно, "гибриды", вроде СУ-155, но это отдельная тема (к слову, то же СУ-155 по некоторым направлениям готово работать за 10% прибыли). Так вот, застройщики до недавних событий не рисковали фактически вообще ничем - у них квартиры "отрывали с руками" ....

На самом деле есть еще главное действующее лицо - девелоперы/инвесторы
... часто они остаются в некоей тени ....
Без риелторов, кстати, работает ДонСтрой (за что его они очень не любят )

Вы смотрели в субботу программу по НТВ ? Там в частности была речь о скандале в Интеко и показывали налоговую декларацию Батурина. Что-то $250 млн доходов за 2005 год, а Вы говорите о 10% прибыли "Не читайте советских газет" (с) Собачье сердце

О рисках. Выход в 2005 году нового закона (основаня причина) привел к банкротству множества компаний строительного сектора ... некоторые уже сидят в СИЗО.

[Волчара]

Цитата:

Сообщение от gl00mie

[FONT="Trebuchet MS"]В августовском номере журнала "Эксперт" были интересные рассуждения на тему ......

Суть того что было в Эксперте в двух словах можно описать так:

1. Россия выплатила большую часть внешнего долга
2. В результате долг России существенно увеличился
а) западные агенства повысили рейтинг России
б) все стали получать западные кредиты и инвестиции
в) был проведен целый ряд крупных IPO в Европе
т.е. в Россию хлынули огромные деньжища,
которые наша финансовая система переварить не в состоянии
Она таких не видела раньше, она не знает куда вкладывать...

В результате вздулись 3 пузыря:
1 фондовый (напримере РТС)
2 недвижимость
3 потреб кредит

Сейчас мы видим что на данный момент начал сдуваться только пузырь потреб кредитов.
И перестал надуваться пузырь недвижимости.

[komar]

Цитата:

Сообщение от Волчара

В результате вздулись 3 пузыря:
1 фондовый (напримере РТС)
2 недвижимость
3 потреб кредит

Фондовый - пузырь по определению. Под остальными хотя бы есть хоть какие-то кирпичи. Под фондовым - давно уже ничего нет